アフォーダブル住宅（Affordable Housing）とは、世帯収入に対して住宅費の負担が過度にならない住宅のことを指します。重要なのは「価格の安さ」ではなく、無理なく支払える、生活を圧迫しない、住み続けられるという “持続可能性” です。
東京都では、不動産価格が高騰しており、特にマンションの価格上昇のスピードが早く一般的な子育て世帯がマンションを購入することができない状況が起きてます。
購入できないなら賃貸に住み続けるかということになりますが、昨今、賃貸物件の家賃もマンション価格の高騰の煽りを受け急激に上昇してきております。
そこで東京都は、子育て世帯が都外に流出することを防ぐための施策としてアフォーダブル住宅の整備を打ち出しました。
まず古いマンションの建替え時に容積率を緩和する制度の導入を2026年に実施する予定です。 容積率の緩和により増加した床面積をアフォーダブル住宅に充て、家賃を相場の80%以下に抑える試みを推進します。
アフォーダブル住宅は、家賃が高騰しているニューヨークやロンドンなどでも行われており、それらを参考に官民ファンドを組成して東京都が主体的投資を行うものです。
相続不動産でもこのアフォーダブル住宅の考え方に準えて空家の減少、解消に繋げられないかトライすべきかと考えております。
相続不動産が“負動産”になる基本構造と言いますと、相場を基準に家賃を設定している、家賃に見合わないリフォームを実施している等が挙げられます。 その結果として、固定資産税だけがかかる、管理の手間が増える、遺族の不満が募り「資産」ではなく「負担」になっていきます。
では、どうしたらいいのか？
ステップ①｜家賃は「入居者ターゲット」から逆算する
まず考えるべきは、この不動産に現実的に住める人は誰かを特定する必要があります。
住宅費の目安は、収入（年金）の20〜25％以内になりますので、この水準で成立しない場合、その不動産は「相場型」ではなく「アフォーダブル型」で考える必要があります。
ステップ②｜「やらないリフォーム」を決める
相続不動産で最も多い失敗が、家賃が上がらないリフォームです。
アフォーダブル住宅に必要なのは、見た目の豪華さ、最新設備ではありません。
本当に必要なのは、水回りが安全に使える、雨漏り・腐食がない、夏冬を最低限しのげる「快適」より「安全」です。
ステップ③｜価値基準を「生活圏」に変える
駅から遠くても、病院が近い、スーパーが徒歩圏、バスが使いやすい
こうした立地は、特に高齢者にとっては大きな価値です。
不動産価値＝駅距離という思い込みを一度外してみることが、アフォーダブル化の第一歩になります。
ステップ④｜契約条件で負担を下げる
アフォーダブル化は、家賃だけで決まるものではありません。敷金・礼金を抑える、更新料を取らない、原状回復を軽減する等、初期費用と将来不安を減らすことで、実質的な住みやすさは大きく変わります。
相続対策としてのアフォーダブル化で相続不動産は、「最大収益」を目指すよりも「安定運用」が向いているケースが多くあります。 空室が出にくく、管理がシンプル、家族間で揉めにくくすることで、売却を急がなくて済んだり、次の世代に引き継ぎやすいという効果も期待できます。